Los
nuevos préstamos traerán una prima incorporada en la cuota para cubrir
desfasajes entre salarios e inflación. El Estado cubrirá a quienes ya
ingresaron a Procrear. Negociarán con los bancos para que los ofrezcan a sus
clientes.
El Gobierno
presentó este jueves un seguro para que la cuota mensual de quienes tomaron
créditos hipotecarios UVA nunca supere en más de 10 por ciento a la evolución
de los salarios.
Este
"paliativo" -así lo definió el ministro de Interior, Rogelio
Frigerio- busca acompañar a los deudores y preservar el sistema que, entiende
el Gobierno, permitió que más de 100.000 familias pudieran acceder a una
vivienda propia.
El seguro se
activará cuando exista un desfasaje de más de 10 por ciento entre el Índice de
Precios al Consumidor (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), la
estadística del Indec que mide la evolución de los salarios formales y que
forma parte del índice de Salarios.
Desde el
inicio del sistema UVA, los bancos están obligados a llevar dos cuentas. La
primera es la que define la cuota: la indexación mensual de la cuota de acuerdo
al índice de Inflación. La segunda calcula la misma cuota pero actualizada por
CVS y no por inflación. Cuando la diferencia entre una y otra cuota (la que
efectivamente se paga y la teórica) supera el 10 por ciento, los bancos están
obligados a ofrecerle a los deudores una extensión de plazo de hasta 25 por
ciento. Así, un crédito de 30 años se iría a 37,5 años como máximo. Las
familias se endeudarían por más tiempo para pagar una cuota algo menor, aunque
no evitarían del todo el impacto de la inflación en la cuota. En los hechos, la
diferencia de dinero no es mucha. Según cálculos oficiales, el desfasaje ronda
los 303 pesos promedio.
El seguro,
entienden en el Gobierno, reemplazará a esta cláusula gatillo. Los tomadores de
los nuevos créditos Procrear pagarán todos los meses, con la cuota, una prima
del 1,5 por ciento adicional. Así, una cuota inicial de 14.000 pesos tendrá
adicionados 215 pesos en concepto de seguro.
El seguro se
activará cuando la relación cuota ingreso empeore porque la inflación, en el
caso concreto, le saca más de diez puntos al índice de salarios CVS. La prima
cubrirá ese saldo y la cuota tendrá así un techo: no podrá superar nunca ese 10
por ciento de diferencia entre precios e ingresos.
El seguro
estará disponible para viviendas de hasta 140.000 UVA (unos $4,97 millones, o
u$s108.000).
Este seguro
será obligatorio para los 10.000 nuevos créditos Procrear que el Gobierno
planea otorgar, cuya inscripción comenzará en junio.
Pero también
se activará a los 35.000 préstamos Procrear que el Ejecutivo entregó en los
últimos años. Allí, el Estado absorberá los costos del seguro y pagará de
manera retroactiva el diferencial de cuota que correspondiera a aquellos que
pagaron más del 10% de diferencia entre precios y salarios. Según los cálculos
del secretario de VIvienda, Iván Kerr, el nuevo seguro se gatillará para cerca
del 30 por ciento de estos tomadores de deuda (unas 10.500 familias).
Kerr y
Frigerio esperan que esta opción esté disponible en todo el sistema financiero.
"Trabajamos para que este sistema de cobertura sea opcional para el resto
de los créditos, para que los bancos puedan ofrecer este seguro y hacerse cargo
de la prima de acá para adelante", dijo Kerr. "Tenemos que acordar
con los bancos, pero la diferencia es de 303 pesos promedio", agregó.
"Entendemos
que el seguro de cuota va a terminar imponiéndose en el sistema en
general", dijo Frigerio. "No se puede hacer de manera compulsiva en
el resto del sistema, pero la prima es tan chiquita en relación a la cuota que
se va a terminar imponiendo", afirmó.
Un ejemplo
¿Cómo funcionaría
el seguro, de implementarse a todo el sistema? Supongamos que una familia tomó
un crédito hipotecario UVA hace poco más de un año, en febrero de 2018, y la
cuota inicial fue de $20.000. Desde entonces, el banco lleva dos cuentas: la
indexación de la cuota por inflación y la indexación por salarios (CVS).
La cuota
efectiva, ajustada por inflación se encareció, a febrero de 2018, 51,3%, de
acuerdo con la evolución del IPC: Los $20.000 iniciales se convirtieron en
$30.260.
Pero entre
febrero de 2018 y febrero de 2019, el CVS del Indec avanzó 25,5 por ciento
menos. La cuota inicial, actualizada por CVS, sería de $27.100. La diferencia
entre la cuota efectiva ($30.260) y la que hubiera correspondido por CVS
($27.100) es del 11,6%. Como la diferencia es mayor al 10 por ciento, se
activaría el seguro.
El seguro
respondería por esa diferencia de 1,6 puntos porcentuales. Es decir, cubriría
$484,16 de la cuota. La familia pagaría así $29.775.84 y no $30.260.
"En los
hechos, esto va a reemplazar a la prórroga de extensión de plazo", dijo
Kerr. "La gente tiene esa opción, pero no la ejerce porque no le significa
mucho cambio", agregó, y recordó que la mora del sistema hipotecario sigue
siendo baja, del 0,28 por ciento.
Según las
estadísticas oficiales, el desfasaje entre precios y salarios modificó la
relación cuota ingreso del sistema UVA en algunos puntos. Si la cuota
representaba el 25% de los salarios, en promedio, ahora llega al 28 por ciento.
Según los
funcionarios, la implementación del seguro a los créditos Procrear ya otorgados
tendrá un costo fiscal de unos 700 millones de pesos.
