El
titular del Anses confirmó lo que se había anticipado respecto al fin de los
sorteos y confirmó que el valor de la cuota que paguen los beneficiarios será
proporcional a sus ingresos. ¿Hay que seguir esperando para tomar una decisión?
Dos economistas hacen su análisis y recomiendan.
El director
ejecutivo de Anses, Emilio Basavilbaso, confirmó que
a mitad de año relanzarán
el plan Procrear.
Explicó,
además, que tal como se había anticipado no será más por sorteo, sino que se
evaluará a todos los interesados de acuerdo a las necesidades concretas.
“Estamos terminando los detalles y el objetivo
es relanzarlo a mitad de año.
La idea es
revolucionar el mercado de crédito para la vivienda y entendemos que la mejor
manera para que los argentinos puedan acceder es con una cuota que indexa en
relación al poder adquisitivo de quien toma el préstamo”, explicó.
“En el esquema anterior hemos detectado
familias de clase media alta que se financiaron con Procrear e incluso se
construyeron casas en barrios privados”, dijo.
Por eso,
adelantó, que se apuntará a familias que perciben el equivalente de entre 2 y 4
salarios mínimos.
“Quienes ganen hasta 26.000 pesos podrán
acceder a nuestro crédito, que además tendrá subsidio del Estado”, informó.
Los sectores
que estén por debajo de ese ingreso familiar mínimo serán incluidos a través
del Plan Federal de Vivienda, es decir por afuera del organismo previsional y
con otro tipo de esquema.
Otra de las
grandes novedades es que el financiamiento a largo plazo que otorgue Anses
podrá ser utilizado para construcción de casas (como hasta ahora), pero también
para compra de inmuebles usados.
-¿Qué pasó con Procrear en los primeros
meses del año? -No se detuvo.
Nosotros
estaremos entregando unas 25.000 viviendas que ya había comprometido el Estado
pero que se encontraban paralizadas.
Y seguimos
dando créditos para los que salieron sorteados en febrero de 2015.
Pero a
partir de mitad de año arranca una nueva etapa, afirma Basavilbaso.
Qué dicen
los principales economistas y analistas del país * Eduardo Levy Yeyati,
director de Elypsis y del Banco de Inversión y Comercio Exterior (BICE) “La
indexación por inflación es el camino lógico para alargar los plazos del crédito
pero el instrumento puede tardar en arrancar por varias razones”, afirma.
“En primer lugar, la inflación de abril será
extraordinariamente alta por los ajustes tarifarios y una tasa igual a la
inflación más cinco puntos porcentuales es alta en comparación con las tasas
fijas artificialmente bajas de los últimos años”.
Además, la
manera de medir la UVI, que es el CER, cambió dos veces en cuatro meses, lo que
genera incertidumbre.
“Es posible que tengamos que esperar al año
que viene, cuando baje la expectativa de inflación y tengamos un IPC oficial
establecido”, prevé.
Por otro
lado, “hay una resistencia habitual del deudor a indexar sus deudas por el
recuerdo de la circular 1.050 (emitida por el BCRA en enero de 1980), aunque
aquella fue una indexación a la tasa de interés”, advierte.
La 1050
indexaba por tasa de interés y los nuevos créditos ajustarán por el CER, ¿cuál
es la diferencia? “La correlación entre salario e inflación debería ser alta,
en la medida en que no haya variaciones violentas del salario real.
En cambio,
la tasa nominal puede variar mucho en caso de una corrida.
Tiene más
sentido indexar por inflación, aunque en una economía estable no debería haber
demasiada diferencia”, explica.
Un “seguro
contra la inflación”, que limitara el ajuste por CER, al estilo del de
Colombia, podría contribuir a generar la demanda por estos créditos, según
Yeyati.
¿Cómo funcionaría? El préstamo
hipotecario pagaría la tasa real negociada con el banco y su saldo ajustaría
por el nuevo índice de precios.
Si la
diferencia entre este saldo ajustado y el que surge de ajustar por una
inflación tope (establecida para cada período al obtener el préstamo y en línea
con las metas de inflación del BCRA) fuera positiva, el deudor pagaría hasta el
ajuste tope y el seguro abonaría al banco la diferencia.
También,
para que el banco preste en UVI sin crear un descalce de moneda (entre
instrumentos en pesos y en unidades de vivienda) debería conseguir fondos en
UVI, por ejemplo, depósitos indexados, lo que “puede llevar algo de tiempo”,
anticipa.
* Marcelo Capello,
director del IERAL “El lanzamiento es propicio. Una de las críticas al sistema
UVI apunta a que se aplicará en un contexto inflacionario.
Pero
precisamente, este tipo de sistemas se comenzó a aplicar en países con
inflación (como Chile a fines de los 60.
Si un país
no sufriera ese problema macroeconómico, no le haría falta aplicar un sistema
de indexación en sus créditos”, sostiene.
Sin un
mecanismo con las UVI y en presencia de inflación, el crédito hipotecario
tiende a desaparecer por motivos de demanda y de oferta.
Por el lado
de la demanda, frente a tasas nominales altas, los sistemas tradicionales de
amortización (como el francés) tienden a generar una cuota inicial demasiado
elevada, que excluye a la clase media.
Con relación
a la oferta, como las tasas de interés reales que pagan las entidades a los
ahorristas suelen ser negativas, los bancos captan volúmenes poco importantes
de depósitos, que además se concentran en una corta duración, de modo que no
existe fondeo suficiente para financiar crédito hipotecario a largo plazo.
“Las UVI pretenden garantizar el acceso de la
clase media al crédito hipotecario (con cuotas iniciales bajas) y que el
sistema sea sustentable en el tiempo, pues las cuotas y el capital del préstamo
no se licúan por inflación”, describe Capello.
“Su riesgo puede darse ante incrementos
súbitos en la inflación y que, por algún tiempo, los precios les ganen a los
salarios, afectando la capacidad de pago de los deudores hipotecarios”,
plantea.
Pero el
sistema anunciado prevé extender el número de cuotas previstas (en hasta 25% el
plazo previsto) cuando el importe de la cuota a pagar supere en 10% el valor de
la cuota que resultaría de aplicar al préstamo un ajuste de capital por el
Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso.
Este
mecanismo compensador, que baja el peso de la cuota y alarga el período de
pago, busca encontrar un equilibrio entre deudores y acreedores.
“A largo plazo, en un país normal, los
salarios deberían subir algo por arriba de los precios; aunque para morigerar
riesgos, sería deseable con el nuevo sistema exigir una relación cuota-salario
menor a lo que suele ocurrir con el sistema tradicional, de modo que exista
cierta capacidad para absorber cambios en la relación entre precios y
salarios”, continúa Capello.
“Si la inflación es alta pero relativamente
estable, el sistema UVI es superior al tradicional porque su cuota inicial es
menor, más accesible para la clase media.
Si la
inflación baja luego de los ajustes iniciales en precios relativos (tipo de
cambio, tarifas), el sistema UVI se justifica en mayor medida, pues irá
adecuando la cuota a la nueva realidad inflacionaria, mientras el sistema
tradicional hubiera fijado la cuota en base a una inflación estable”, agrega.
Agencias,
Infobae y Cronista
